Простые решения, простая жизнь!
Вопрос довольно серьезный и основательный. Все зависит от Ваших личных условий и необходимостей. Сейчас в Московском регионе вопрос стоит довольно остро при весьма больших ценах на квадратные метры.
Цена формируется – при приближении к центру, при наличии рядом транспорта – в первую очередь близость к метро, цена хорошо зависит от качества дома, наличия лифта, от крайности этажа, от наличия в квартире ремонта. Все справедливо, все индивидуально. Рынок диктует свои правила. Цены на квартиру не фиксированы – это значит – можно торговаться почти в каждом случае по любому значимому поводу.
В начале определитесь с расходами – если вам приходится снимать квартиру. С накоплениями (нужно от 10% до 30% от суммы квартиры). Взвесьте все варианты. Определитесь где и какую квартиру вы хотите, сколько примерно она будет стоить. Для примерной оценки можно воспользоваться сервисом Яндекс недвижимостью. Определитесь – готовы ли вы брать квартиру в новостройке, или это будет вторичка. Новостройки – более дешевые в случае, когда дом только начинает строиться и рассматривается, скорее, как инвестиция. Здесь любая политическая/экономическая/юридическая неустойчивость может существенно отложить сроки постройки дома и возврата ваших вложенных денег. К тому же новый дом еще будет оседать около 3 лет, в нем слегка могут перекоситься двери, углы. В некоторых случаях – фирмы могут дать рассрочку на год. Вторичка – готовое жилье. В большинстве – купил и переехал, где возможен косметический ремонт. Вторичка - как правило, дороже. Там все также зависит от района, от типа дома, давности его постройки. С покупкой Хрущевских 5 этажек – возможны риски связанные с возможным сносом здания. Не все банки на такое идут. К тому же там отсутствует лифт.
Определились – хорошо.
Определяемся с местом приобретения квартиры. Москвы, Подмосковье (ближайшее). Сразу за МКАДом цены дешевле на порядок, более новые дома, большие площади. Сложности там могут быть с транспортом (в электричках – давка, в автобумах/Машиных – пробки с утра – если каждое утро нужно ехать на работу – могут быть сложности – вы не один такой). Также сложности с ЖКХ – как правило – в Подмосковье – цены на ЖКХ выше.
Далее – вы либо ищите реелтора (агентство), либо проводите всю сделку сами. Сделка не простая и не дешевая, Но и рисков связанных с незнанием будет достаточно. Реелторы берут от 3% до 6% от суммы сделки. Это, как правило, от 150 000р. Для сделки с новостройкой – все проще. В реелторе нет большой необходимости. В качестве реелтора выступает строительная компания.
Ищите хорошего реелтора – по своим критериям. Как правило, критериями для оценки служат умение объяснить клиенту простыми словами всю сложность сделки, пойти на встречу – помочь определиться с выбором, ответственного.
Среди реелторских агентств встречаются как сети, так и франшизы. В сетях – все цены фиксированы, во франшизах – цены могут отличаться.
Хороший реелтор может пойти на встречу, начать работать на доверии, организовать пару встреч, чтобы у вас была некоторая определенность – с метражом, отдаленностью от метро, этажностью.
Определяемся с суммой сделки. Для этого определяем – какую сумму может дать банк. И скором на какой можете взять кредит. Молодым проще – им можно оформлять на большие сроки – 30 лет. Но привязывать себя на всю жизнь к обременению – тоже серьезный шаг. Если будете считать – при выборе 10 лет и 30 лет – разница в выплате не сильно меняется, на 20% примерно. Разве что, здесь расчет на инфляцию. Обычно, банк выдает кредит из расчета – ежемесячной выплаты - примерно равный в половину от ваших (совместных) доходов.
Для Москвы и области – существует некая государственная субсидия. АИЖК. В двух словах – если белая ЗП и если в квартире нет перепланировок – вам могут выдать кредит под низкий процент - от 8,9%. С этой программой работают множество банков. Найти низкий процент можно через яндекс, либо через банки.ру .
Когда будете выбирать банки – сразу спрашивайте – есть ли возможность провести альтернативные сделки – через ячейки. Отсутствие этого – серьезный недостаток – вам придется искать только прямые продажи. Спрашивайте о возможности досрочного погашения и мораториев на это дело. Спрашивайте о необходимых документах. Как правило – чем ниже процент – тем больше документов нужно будет собрать. Обязательно поинтересуйтесь о сроке действия одобрения. Почти везде – 3 месяца.. Узнайте, где будет проходить сделка. Обычно – в центральном офисе.
Сразу же можете подать документы на разрешение. После его получения – приступать к поискам. Обычно – за проверку анкеты – банк денег не берет.
На поиски много времени обычно не уходит, все зависит от ваших хотелок и реальности. Если вы сможете четко сформулировать хотелки реелтору – сэкономите множество времени.
Обычно все показы идут в вечернее буднее время, либо в выходные. За один вечер – если квартиры находятся рядом – можно успеть посмотреть не более 4х (все также зависит от предварительной договоренности с показывающей стороной). Реелтор может вас сопровождать, все зависит от договоренности.
Посмотрите первые этажи, просто чтобы понять, что это такое и насколько они вам подходят. Решетки на окнах, вид из окна на листву, отсутствие солнечного света в большинстве случаев. Разве что, может подойти «высокий» первый этаж. Но все относительно.
Обычно в объявлениях данные о первом этаже пишут как «высокий», преувеличивают площади, и время от метро. Если пишут 10 минут транспортом – значит это может быть противоположенный конец Москвы :). Проверяйте. Последний этаж также плох – тем что крыша может протечь вдруг. Сохраняется потенциальная опасность. К новым домам это не относится. В 90% объявлений расположенных на крайних станциях метро – подразумевают замкадные поселки/жилые комплексы.
Некоторые продавцы, дабы избежать уплаты налогов, если квартира в собственности – меньше определенного срока – налоги берутся от суммы превышающий 1млн рублей – предлагают оформить как сделку на 999 999р. Им это сэкономит от 400 000р. Что весьма не малые деньги. Вам же от этого ничего хорошего не будет. Если дело дойдет до суда – по каким либо обстоятельствам – вам вернут лишь эту сумму. К тому же если это ваша первая сделка – вы можете получить впоследствии налоговый вычет – в размере 13% от суммы превышающей 2млн рублей. – То есть почти всю сэкономленную продавцом сумму. Да и банкам такое не всегда нравится – повод увеличить процентную ставку.
Как только вы найдете подходящий вариант – даете продавцу аванс, в размере 30 000р – 50 000р. чтобы тот принял серьезность ваших намерений. Вы можете впоследствии найти другого продавца – но аванс вам вернут – только если при проверке окажутся какие-то проблемы, или банк не одобрит данную квартиру.
Если проверки проходят и все отлично – собирается нужный пакет документов продавца – назначается день сделки. Если продавец собирается также покупать на эти деньги другую квартиру (альтернатива) – нужно будет дождаться, пока он найдет все сам. После проводить проверки. Обычно внесение аванса ограничивается месяцем – за месяц можно успеть найти себе квартиру. Также желательно прописать, чтобы продавец искал прямую продажу, т.к. цепочки из 2 и более продавцов почти не управляемые. Вся сделка может развалиться по какой-либо мелочи на последних звеньях.
День сделки – собираются все стороны. Подписывают нужные бумаги. Выдаются деньги, которые закладываются в ячейки, ключи под расписки выдаются какой-либо стороне. Данные отдаются регистратору.
В регистратуре – от 5 до 15 рабочих дней будут проводиться изменение в правах на квартиру. Если все данные проходят успешно – все остаются довольны. Если нет – каждый остается при своем.
Не забудьте после сделки воспользоваться налоговым вычетом, если это ваша первая сделка